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    土地估價
    發表時間:2015-5-5 點擊:1421

      土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法,在充分掌握土地市場交易資料的基礎上,根據土地的經濟和自然屬性,按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況,充分考慮社會經濟發展、土地利用方式,土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。
     

      概念
      1、土地估價必須依據土地估價的理論和方法。
      2、土地估價必須依據充足的土地市場交易資料。
      3、土地估價必須考慮土地政策的影響。
      4、土地估價要充分了解評估對象地塊的各種權利狀況。
      5、土地估價所評估出的地價是該地塊某一時點的價格。


      作用
      (一)土地估價有助于土地交易的順利進行
      (二)土地估價有助于企業投資決策
      (三)土地估價有助于土地市場的完善
      (四)土地估價有助于土地市場管理


      原則
      《中華人民共和國城市房地產管理法》第33條規定:"國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估,應當遵循公正、公平、公開的原則"。一般地講,土地價格評估應遵循以下原則。
      (一)公平原則
      (二)最有效利用原則
      (三)替代原則
      (四)預期收益原則
      (五)供需原則
      (六)保證農民基本生活原則


      估價方法
      1.基本估價
      由分為收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法。
      2.應用估價法
      又稱大量估價法,是在應用基本估價方法基礎上的大范圍分析評估,該類方法的關鍵在于建立評估標準,多適用于政府管理需要而進行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、標準宗地估價法、基準地價系數修正法等。 
      方法選取
      根據《城鎮土地估價規程》的要求,對一宗土地進行估價時,通常要依據評估目的和宗地的用途同時采用上述方法中的兩種,并對兩種方法評估的結果進行分析后取值。


      影響因素
      影響土地價格的因素主要有:
      (1)一般因素。指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等,主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。
      (2)區域因素。指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。
      (3)個別因素。指宗地自身的地價影響因素,包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。
      分析方法
    土地估價時對影響因素的分析、選擇要根據因素影響程度的大小,分主次分析、確定影響因素。


      要點
      土地位置
      土地屬性
      時機選擇
      機會成本
      社會反響

     

    (本文來源于網絡)

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